Udlejer skal stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejelovens § 89 på det tidspunkt, man har aftalt, at lejer skal flytte ind. Når du overtager lejemålet, bør du gennemgå det grundigt og lave en liste over alle synlige fejl og mangler.
Mangellisten sender du til udlejer senest 2 uger efter indflytningen, jf. lejelovens § 91, men sørg for selv at beholde en kopi.
Der kan senere (ved fraflytning) opstå uenighed om lejemålets stand ved indflytningen, det er derfor en fordel at have billeder af lejemålet, som kan dokumentere eventuelle fejl.
Indflyttesyn
En udlejer, som udlejer mere end et lejemål, skal efter 1. juli 2015 afholde obligatorisk indflyttesyn, hvor lejer og udlejer sammen gennemgår det lejede, jf. lejelovens § 90, stk. 1. Indflyttesynet holdes oftest i forbindelse med, at lejer får udleveret nøglerne til lejemålet. Ved indflyttesynet er der nogle regler, som udlejer skal overholde.
Udlejer skal indkalde lejer til synet med rimeligt varsel på mindst 1 uge, udarbejde en indflytningsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet, eller sende indflytningsrapporten til lejer seneste 2 uger efter indflyttesynet, hvis lejer ikke er til stede ved synet, eller ikke vil skrive under på rapporten.
Hvis lejer ikke er enig i det, som udlejer skriver i indflytterapporten, skal lejer nægte at skrive under på rapporten. Er der ikke afholdt indflyttesyn, eller har lejer ikke fået udleveret indflytningsrapporten ved synet, bortfalder udlejers krav på betaling for istandsættelse ved fraflytning, jf. lejelovens § 90, stk. 3, og så kan udlejer ikke kræve, at lejer skal betale for istandsættelse, når lejer engang fraflytter lejemålet.
Udlejers adgang til dit lejemål
Mange lejere får at vide af deres udlejer, at denne har “krav på” adgang til det lejede. Dette er ikke rigtigt, for som der står i Christian den 5. danske lovs 5-8-13, fra 1683, ”Leje gaar for Eje, til Fardag er ude” Eller sagt på godt dansk, når du har lejet en bolig, er den som din egen, til du flytter fra den igen.
Lejelovens § 54 giver udlejer eller hans ansatte, viceværter eller servicearbejdere, adgang til det lejede, når ”forholdene kræver det”.
Forholdene kræver det dog ikke, når udlejer lige ”vil kigge forbi”, men kun ved f.eks. vandskader for at afhjælpe en overhængende fare for ejendommen. Din udlejer har ikke krav på at have en nøgle til dit lejemål, du må derfor gerne skifte låsene til dit lejemål, så kun du har nøglerne til det. Udlejer kan dog have ret til at få adgang til lejemålet, hvis udlejer vil lave renoverings- eller vedligeholdelsesarbejder.
I disse tilfælde skal lejer dog varsles på forhånd:
6 ugers varsel ved mindre arbejder, jf. lejeloven § 103, stk. 1,
3 måneders varsel ved større arbejder, jf. lejeloven § 103, stk. 2
og arbejdet skal udføres på en måde, hvor der tages størst muligt hensyn til lejeren.
Lejeaftalers uopsigelighed
Den mest almindelige lejeaftale er den tidsubegrænsede efter lejelovens § 169, stk. 1, og disse kan til enhver tid opsiges af lejer. Når man lejer en lejlighed eller et hus, som privat lejemål, kan udlejer kun opsige lejeaftalen under visse særlige omstændigheder, beskrevet i lejelovens § 170 og 171.
Udlejer har mulighed for at opsige lejeaftalen
når udlejer selv vil bebo lejemålet med 12 måneders varsel, (lejelovens § 171, stk. 1, nr 1)
hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden, f.eks. hvis man har truet andre lejere eller hærget ejendommen (lejelovens § 171, stk. 1, nr 6 og nr 8).
Udlejer har ikke mulighed for at opsige lejeaftalen (altså smide lejer ud), fordi lejer klager over varmeregnskab, starter en sag ved huslejenævnet, skifter lejemålets låse eller klager over mangler (herunder fugt og skimmel) i lejemålet.
En udlejer kan altså kun i nogle helt specielle situationer opsige lejeaftalen, og der skal, som beskrevet overfor, meget mere til end, at han er blevet sur på den enkelte lejer. Her beskyttes lejer af lejelovene og kan ikke smides ud af lejemålet, blot fordi lejer har startet en sag mod udlejer.
